פינוי בינוי – המדריך המלא 2024
מהו פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מאשר קיימות בבניינים הישנים. בתקופת הבניה המחודשת הדיירים עוברים למגורים חלופיים וזמניים.
הרעיון של פינוי בינוי החל להתגבש אצל ממשלות ישראל כבר בשנות ה-60 של המאה הקודמת.
בשנת 1965 חוקקה הכנסת את "חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965", שמאחוריו היה הצורך לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה. חוק פינוי בינוי הסמיך את המדינה להכריז על אזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן את שיקומו ולפנות את הדיירים של האזור בכדי לבצע את הבנייה מחדש. החוק גם הסמיך את המדינה להעניק ליזמים ולקבלנים זכויות בנייה והטבות כדי לתמרץ אותם לבצע בעצמם פרויקטים של פינוי בינוי. לבנייה בפינוי בינוי מתווספת העלות של ההריסה והפינוי של הבניין, אך יש בה ערך גדול בכך שהפרויקט החדש נמצא בתוך שכונה קיימת ואותנטיות של המקום.
תהליך פינוי בינוי כולל שלבים רבים. הכנה ואישור של תכנית חדשה למתחם, בסמכות ועדה מקומית או ועדה מחוזית, הוצאת היתרי בניה להריסה ובניה מחדש של בניינים חדשים, תשתיות, פארקים, מוסדות ציבור ושטחי מסחר. תהליך פינוי בינוי נחשב להליך המקיף והמשתלם ביותר לדיירים, משום שהדיירים מקבלים דירה חדשה ומשודרגת בתוספת ממ"ד ומרפסת בבניין חדש, חניה תת קרקעית, לצד הרחבה של כבישים ומדרכות, מבני ציבור ופארקים בסביבת המגורים.
מה משפיע על היתכנות לפרויקט במסלול " פינוי בינוי" ??
כדי שפרויקט יצא לפועל, צריך לגייס היום הסכמה לפרויקט של לפחות 67% מבעלי הדירות במתחם למעל 50% מכל בנין ובנין במתחם עצמו. כמו כן,
נדרש אישורה של תוכנית חדשה, שתכלול בתוכה, בין היתר, התייחסות לגובה הבניינים, לכמות הדירות, להיקף השטחים הציבוריים ולכלל התשתיות העירוניות החדשות שידרשו למתחם החדש. החברה היזמית מובילה את התכנון החדש בתיאום מלא עם גורמי התכנון מתוך שאיפה לייצר מתחם חדש ומודרני שישרת גם את התושבים הוותיקים וגם את המשפחות החדשות שיעברו לשכונה. במקביל, החברה היזמית צריכה לגייס את הסכמת 100% מבעלי הדירות הקיימות במתחם, שכן בלי הסכמת 100% מבעלי הדירות, לא ניתן לקבל היתר לביצוע הפרויקט.
איך פרויקט פינוי ובינוי יוצא לפועל?
- החתמות של כלל הדיירים המעוניינים בפרויקט פינוי בינוי על חוזה מפורט בו יעוגנו זכויותיהם, ויובטחו הערבויות הנדרשות עד למסירת הדירה החדשה. נדרש רוב יחסי של 67% מבעלי הדירות אשר חתמו על הסכמים וייפוי כוח על מנת שחברה יזמית תייצג את בעלי הדירות מול הגופים השונים בתכנון וקידום הפרויקט .
- בדיקה כלכלית ותכנונית של הפרויקט בוועדת התכנון לרבות שימוש בחוו"ד שמאות לפי תקן 21.
- קידום ואישור תכנית חדשה למתחם.
- קידום ואישור היתר בניה לפרויקט ולאחריו קבלת ליווי בנקאי לפרויקט.
- עם קבלת ההיתר ויתר האישורים מועדת התכנון וכמובן לאחר השלמת 100% חתימות בעלים, ימסרו לבא כוח הבעלים (עו"ד הבעלים) כל הערבויות המחויבות ויתבצע פינוי בפועל של בעלי הדירות על מטלטליהם לדירות חלופיות לתקופת שכירות במימון היזם, לכל תקופת הביצוע.
- הריסת המבנים הישנים
- בנייה מרגשת של הבניינים והדירות החדשות.
- אכלוס ומעבר של בעלי הדירות לבית החדש!
כיצד נראה פרויקט בינוי בינוי מוצלח?
הצלחת פרויקט פינוי בינוי תלויה רבות בדיירים ובשיתוף הפעולה בין היזמים לדיירות ולדיירים. פרויקטים מוצלחים הם כאלה שבהם הדיירים מתאחדים, בונים גוף מייצג, חרוץ ואקטיבי שביחד עם צוות יועצים מקצועיים שהוא ממנה מצליחים לקדם מתחם שלם. חברי נציגות הדיירים נמצאים בתהליך כשותפים מלאים בכל שלב ושלב. כמובן שבדרך יש פשרות והבנות שצריך להגיע אליהן הקשורות בתכנון ולמול אישור ההיתרים. בשיתוף פעולה ניתן לפתור סוגיות רבות.
פרויקט במסגרת תכנית "פינוי בינוי" מייצר בניינים חדשים שעומדים בתקן לרעידות אדמה, וגם כוללים ממ"דים שמאפשרים הגנה בעיתות מלחמה. בנוסף תכנית חדשה מחדשת תשתיות ולוקחת בחשבון את צרכי הקהילה, קיימת לאחרונה מגמה חיובית של עליה ניכרת במספר הפרויקטים של התחדשות עירונית, והיא צפויה להמשיך להתפתח בשנים הקרובות. תכנית זו מסייעת להתמודד עם מצוקת הקרקעות בישראל.
סוגי מסלולים בפינוי בינוי?
לפרויקט פינוי בינוי יש שני מסלולים להתחלה, או יוזמה מצד הרשויות המקומיות או יוזמה ממקור פרטי.
1. מסלול רשויות מקומיות: מסלול זה בולט ביתרונותיו מכיוון שזהו האינטרס של הרשויות המקומיות להצלחת הפרויקטים של פינוי בינוי. במסלול זה הרשויות המקומיות מובילות את התהליך מההתחלה עד לסגירת הפרויקט. הרשויות בתקשורת עם החברה הניהולית של הפרויקט שנבחרה. הן מסייעות בקידום הפרויקט והנגשתו לדיירים על מנת שאלו יוכלו למצות את זכויותיהם, מקדמות ובוחנות תוכניות שישענו על הקיים ובמקביל על פיתוח השכונות. בנוסף הרשויות דואגות לנהל את מימון הפרויקט ולפקח על הגורמים המועסקים בחברה הניהולית שנבחרה.
במסלול זה ישנם חמישה גורמים המעורבים בתהליך:
- ראש קבוצות הדיירים.
- הרשות המקומית.
- מנהל הפרויקט.
- בעלי הנכסים (הדירות).
- מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
2.מסלול מיסוי
במסגרת השוק הפרטי בעלי נכסים או יזמים יכולים להגיש בקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ולרשום מתחם או בניין כמתאים לפינוי בינוי. המסלול הזה נועד לתת תמריצים ליזמים פרטיים לקחת פרויקטים מסוג זה. היתרונות המובהקים במסלול זה הם הטבות במס שבח, הטבות בתשלומי מע"מ וכמו כן הטבות במס רכישה. על היזם מוטלת האחריות להגיש תוכנית המסבירה על המתחם המיועד לפינוי בינוי ומדידות שטח והיא מועברת למנהל הרשות. לאחר שהתקבלו כל ההסכמים עם בעלי הדירות ויזם, יש חובה בפרסום המתווה על מנת לאפשר לציבור הרחב אופציה להתנגדות. לאחר שעניין ההתנגדויות נבדק ונשלל ניתן להכריז על המתחם לפינוי בינוי ולהתחיל בתהליך.
מה השלבים בדרך בתור דייר/ת בפינוי בינוי?
עם קבלת ההחלטה והתחלה תהליך הפינוי בינוי, הדיירים מתחילים תהליך מורכב יחסית בדרך לקבלת הדירה החדשה שלהם, עם מספר רב של גורמים ושלבים:
1. במסלול הרשויות, הרשות המקומיות בוחרת ומכריזה על המתחם/השכונה כמיועדת לתהליך פינוי בינוי, במסלול המיסוי היזם פועל מיוזמתו ובשיתוף הדיירים לקידום הפרויקט.
2. הכנת תב"ע (תוכנית בניין עיר) – במסלול הרשויות שלב זה מתבצע ע"י העירייה ובמסלול המיסוי הוא מתבצע ע"י היזם.
3. אישור התוכניות בוועדות השונות – יש להגיש את התב"ע לאישור בוועדת התכנון הבנייה בוועדות המקומיות והמחוזיות. חשוב! רק לאחר קבלת האישור ב-2 הוועדות ניתן להתקדם בתהליך.
4. התקשרות מול בעלי הדירות ודיווח על המשך התהליך – במסלול הרשויות, יוצא מכרז לבחירת היזם וחברת הבנייה. הבחירה מתבצעת על ידי נציגי הדיירים.
5. חתימה על ההסכם מול יזם/קבלן ואישור התהליך.
6. ניהול ואישור תכנית חדשה והיתר/י בניה לפרויקט.
7. קבלת היתר בניה + הסכם ליווי עם גוף מממן לפרויקט.
8. מסירת כלל הערבויות וההתחייבויות היזם לבא כוח הבעלים בהתאם להסכם החתום עימם.
9. ביצוע תהליך הפינוי של שוכרים ובעלים שמתגוררים כיום במתחם לדירות החלופיות המוצעות ע"י היזם או מתן דמי שכירות חודשיים בכל רבעון לבעלים שהשכירו דירותיהם .
10. ביצוע עבודות הריסה ובנייה של הפרויקט. במסלול הרשויות יהיה פיקוח במקביל מצד חברה שממונה ע"י העירייה. במסלול המיסוי הפיקוח יבוצע ע"י מפקח מטעם בעלי הדירות שתמומן ע"י היזם.
חברת "עץ השקד נדל"ן" יוזמת ומנהל פרויקטים בתחום המגורים ומסחר משנת 2006, ומייצרת נדל"ן איכותי ומוביל בכל ישראל.
החברה בעלת יתרון מובהק וחשוב – ליווי מרגע חתימת ההסכם, דרך הכנת התוכניות ועד לרגע קבלת המפתח. החברה מונה בתוכה גם חברה יזמית וגם חברה ביצועית, בית אחד לכל הצרכים של לקוחותיה, בכך היא מעניקה להם שקט נפשי וביטחון. היא מקפידה על איתור מיטב הקרקעות במיקומים הטובים ביותר בארץ.
פרויקטים נבחרים במסגרת התחדשות עירונית אפשר למצוא ברחוב בורלא בתל אביב, ברחוב הזוהר בתל אביב, ברמת גן ובבת ים. פרויקט עתידי גדול צפויים להיבנות בקריית ים בשכונת שפירא בו מתוכננים כ- 1,330 יחידות דיור. למעבר לכל הפרויקטים לחצו כאן
בשותפות עם חברת עץ השקד נדל"ן תקבלו שקיפות מלאה לאורך כל התהליך, ליווי צמוד, עמידה בלוחות הזמנים ושירות מ-א' עד ת', הכל – IN HOUSE. בסיום התהליך תתחדשו בבניין ברמת גימור גבוהה ובדירה חדשה, מפנקת ומעוצבת.
אתכם ביחד, יד ביד, לאורך כל הדרך.
רוצים להתניע פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם? השאירו פרטים וצוות מחלקת התחדשות עירונית יצרו אתכם קשר.